La loi révisée sur le blanchiment d’argent entre en vigueur ce jeudi 1er octobre 2026. Elle soumet certains courtiers immobiliers à de nouvelles obligations de contrôle, de documentation et d’organisation. La réforme ne concerne toutefois ni tous les professionnels ni toutes les ventes. Face à cette complexité croissante, le choix d’un professionnel formé et régulièrement informé des évolutions légales est plus que jamais déterminant. Le Label Courtier de l’USPI Genève offre un repère concret : il distingue les agences dont les collaborateurs actifs dans le courtage répondent à des hautes exigences en matière de qualification, de formation continue et de déontologie.
Jusqu’ici, le courtage immobilier ordinaire échappait en principe à la LBA, sauf lorsque le professionnel exerçait déjà une activité d’intermédiation financière, par exemple en recevant ou en transférant des fonds pour le compte de tiers. La révision adoptée par les Chambres fédérales le 26 septembre 2025 crée désormais une catégorie de « conseillers » soumise à la loi.
Pour l’immobilier, sont concernés les professionnels qui, à titre professionnel et pour le compte de tiers, participent à une transaction financière liée à la vente ou à l’achat d’un immeuble. Ce n’est donc ni le seul titre de courtier ni la seule valeur du bien qui sont déterminants : il faut examiner le rôle concret du professionnel et l’opération concernée. Cette appréciation juridique et pratique fine illustre toute l’importance d’équipes formées et régulièrement informées des évolutions réglementaires.
Pas tous les courtiers
Le régime ne se déclenche pas dès la prise du mandat. L’estimation, la mise en vente, la publicité ou les visites avec des acquéreurs encore indéterminés ne suffisent en principe pas pour entrer dans le champ d’application de la nouvelle LBA. Pour le courtage, les obligations deviennent applicables lorsque vendeur et acheteur ont tous deux manifesté leur volonté de conclure la vente et qu’aucune exception légale ne s’applique.
Deux exceptions sont particulièrement importantes. L’achat en Suisse d’un logement effectivement destiné à l’usage propre de l’acquéreur est exclu, quelle que soit sa valeur. Les cas limites, notamment certains pied-à-terre ou certaines résidences secondaires, devront cependant être appréciés selon les circonstances.
Le transfert d’un immeuble d’une valeur inférieure à 5 millions de francs est également exclu, mais uniquement si le prix est versé et reçu exclusivement par le biais de banques ou d’autres intermédiaires financiers soumis à la LBA. Ces conditions sont cumulatives. La loi prévoit encore d’autres exclusions, notamment pour certaines opérations familiales, successorales, agricoles ou relevant d’une donation.
Enfin, l’activité doit être exercée à titre professionnel. Une agence de courtage active de manière commerciale remplira généralement cette condition. L’ordonnance prévoit plusieurs critères chiffrés pour les situations moins évidentes, mais ceux-ci ne constituent pas des zones franches.
De nouvelles obligations concrètes
L’agence ou le professionnel assujetti devra vérifier l’identité de son client, identifier l’ayant droit économique, comprendre l’objet et le but de l’opération et conserver un dossier permettant de retracer les contrôles accomplis. Des vérifications complémentaires devront être menées lorsque le client ou la transaction présente un risque élevé. La provenance des fonds pourra alors devoir être documentée, sans qu’un contrôle approfondi identique soit imposé pour chaque vente.
Les agences concernées devront aussi former leurs collaborateurs, définir des procédures internes et s’affilier à un organisme d’autorégulation (OAR) reconnu par la FINMA. En présence de soupçons fondés de blanchiment d’argent, elles devront effectuer une communication immédiate au Money Laundering Reporting Office Switzerland (MROS). Ces nouvelles exigences confirment l’importance d’un courtier capable d’identifier le régime applicable, de documenter ses démarches et d’actualiser ses connaissances.
Le Label Courtier, un repère dans un cadre plus complexe
En Suisse, le titre de courtier immobilier ne garantit pas, à lui seul, une formation ou un niveau de qualification déterminé. Le Label Courtier de l’USPI Genève est donc d’autant plus pertinent en ce qu’il distingue les agences dont l’ensemble des collaborateurs actifs dans le courtage satisfait aux exigences du règlement, notamment en matière de qualification, de formation continue et de déontologie.
La LBA révisée renforce la pertinence de ce repère. Le Label ne vaut ni affiliation à un organisme d’autorégulation ni certification automatique de conformité LBA pour chaque dossier. Il offre en revanche au client un repère tangible pour sélectionner un interlocuteur mieux armé face à la complexité réglementaire croissante. Il garantit un cadre professionnel, des collaborateurs qualifiés et une mise à jour régulière des connaissances : autant d’atouts pour déterminer le régime applicable, l’expliquer au client et mettre en œuvre les contrôles requis.
Par ailleurs, grâce au partenariat conclu entre l’USPI Suisse et l’ARIF, les membres concernés peuvent bénéficier d’un parcours d’affiliation et de formation adapté ainsi que de conditions préférentielles.
Dans un environnement où les obligations réglementaires applicables à l’immobilier deviennent plus nombreuses et plus techniques, s’adresser à une agence au bénéfice du Label Courtier, c’est choisir une équipe formée, compétente et soutenue par le cadre collectif de l’USPI Genève.
Prochaines étapes
Les obligations de diligence s’appliquent dès aujourd’hui. Les professionnels qui exercent une activité soumise à la LBA doivent, en outre, déposer leur demande d’affiliation à un OAR avant le 1er décembre 2026. Jusqu’à la décision de l’organisme, leur activité sera limitée aux relations d’affaires existantes.
Toute agence qui deviendra ensuite assujettie devra appliquer immédiatement les obligations de diligence et déposer sa demande dans un délai de deux mois. Les professionnels concernés ont donc intérêt à examiner dès maintenant leurs mandats, à adapter leurs processus et à former leurs équipes. L’USPI Genève continuera de les informer et de les accompagner dans cette transition.
Simon Reichen, Secrétaire général de l’USPI Genève