Le chemin vers la neutralité carbone en Suisse en 2050 n’aboutira pas sans résoudre un obstacle majeur : celui de la rénovation énergétique des bâtiments. Le canton de Genève, à l’instar des autres cantons suisses, a fait de la réduction de la consommation énergétique de ses bâtiments son cheval de bataille. A juste titre d’ailleurs, car la moitié de l’énergie consommée à Genève provient du chauffage des bâtiments, dont 90% est produit par des énergies fossiles. Pour ce faire, le canton applique depuis 2022 le règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn).
Ce règlement a pour but de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et d’accélérer la sortie du chauffage fossile en s’appuyant sur l’indice de dépense de chaleur (IDC). Derrière cet acronyme se cache un mode de calcul qui détermine la consommation d’énergie d’un bâtiment par m2 pour couvrir ses besoins de chaleur (chauffage et eau chaude sanitaire).
Alors qui est directement concerné par le Ren et comment savoir si son bien immobilier est conforme à la loi ? Quelles démarches les propriétaires doivent-ils faire afin d’obtenir des subventions ?
Pour y répondre, nous rencontrons, au creux de l’été, le secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière (CGI), Christophe Aumeunier. Cet expert, avocat de formation, a plus de vingt ans de pratique dans le microcosme immobilier. Droit de l’aménagement du territoire et des constructions, droit du bail à loyer, droit fiscalité immobilière autant de cordes à son arc pour accompagner et défendre les propriétaires.
Qui est concerné par ce règlement ?
Tous les propriétaires immobiliers qu’ils soient des particuliers, des communes et des entreprises.
Mais dans les propriétaires immobiliers, il y a ceux qui possèdent de nombreux immeubles et d’autres une toute petite villa de famille. Ce règlement fait-t-il la différence ?
Vous avez raison de poser cette question. Si la loi, jusqu’à maintenant, ciblait en priorité les immeubles commerciaux et d’habitation, les maisons individuelles sont désormais dans le viseur du canton. En février dernier, les représentants de quinze associations partenaires en faveur de la rénovation du bâti ont trouvé un « accord historique ». Un nouveau calendrier de mise en œuvre prévu par le Conseil d’Etat pour rénover les biens immobiliers a été réalisé. Dans ce dernier, contrairement aux immeubles qui doivent se mettre très rapidement aux normes, les propriétaires de villas ont un délai supplémentaire de trois ans. On parle de 2026 pour les plus gros consommateurs avec un IDC de 800 mégajoules par mètre carré et par an et 2034 pour les plus petits avec un IDC de 550 MJ/m² par an.
Mégajoules par mètre carré, IDC, émissions à effet de serre, tout cela est bien compliqué pour un citoyen lambda ?
C’est un peu technique je vous l’accorde. Pour faire simple, l’IDC (Indice de Dépense de Chaleur) est un indicateur de la consommation d’énergie d’un bâtiment pour couvrir ses besoins de chaleur (chauffage et eau chaude sanitaire). Exprimé en mégajoules par mètre carré chauffé et par an (MJ/m2a). En d’autres termes, l’IDC représente la quantité annuelle d’énergie finale consommée pour la production de chaleur utile à l’immeuble et son usage.
Vous conviendrez que cela peut rebuter plus d’un propriétaire ?
Je comprends que certains propriétaires peuvent être décontenancé par la complexité de la nouvelle loi et de ses particularités. C’est pourquoi dans le cadre de l’accord « historique » cité plus haut, nous avons veillé à ce que de l’information, des subventions conséquentes et des mesures d’accompagnement soient mises en place.
Si tous les bâtiments et tous les propriétaires sont concernés, cela signifie qu’au moment de vendre son bien, de l’évaluation de son prix, les possibles travaux énergétiques entre en ligne de compte c’est juste ?
Oui clairement. Prenons l’exemple d’une villa des années soixante qui nécessite de gros travaux afin de se mettre aux normes. Il est déterminant au moment de la vente de faire appel à un professionnel de l’immobilier qui est formé sur la transition énergétique et qui pourra ainsi accompagner au mieux le propriétaire. Il s’agit également d’être capable de renseigner avec précision l’acheteur afin de le rassurer et de renforcer le lien de confiance qui se lie au moment de la négociation. C’est de cette manière et à l’aide de ces compétences que le prix de la transaction est susceptible d’être optimisé
Revenons à la nouvelle loi. On constate que le canton a mis la vitesse supérieure qui impose plutôt qui incite ?
Oui effectivement, outre le délai de mise aux normes pour les propriétaires de villas, toutes et tous devront progressivement s’y conformer obligatoirement et en commençant, rapidement, par les immeubles qui déperdent le plus d’énergie.
Et pour ce qui est des subventions ?
C’est une question que l’on nous pose souvent. C’est une enveloppe de 350 millions de francs qui est réservée aux privés. Il s’agit d’une aide conséquente afin d’accompagner financièrement les propriétaires concernés par le Ren. Les nouveaux barèmes ont été publiés le 1er juin par l’Office cantonal de l’énergie.
Comment un propriétaire doit-il s’y prendre ?
Comme vous l’avez remarqué, l’analyse de l’état d’un bien immobilier ainsi que les éventuels travaux nécessitent des connaissances pointues. Dès lors, il est, à mon avis judicieux de s’adresser à un professionnel de l’immobilier formé, membre de l’USPI Genève qui délivrera une prestation professionnelle de qualité.